Κόκκινα δάνεια | Πώς η κυβέρνηση «χαρίζει» τα σπίτια στους servicers χωρίς δικαστική απόφαση

Μια εξόχως προβληματική και άκρως επικίνδυνη διάταξη εντοπίζεται στο νομοσχέδιο που έρχεται προσεχώς προς ψήφιση στη Βουλή, με στόχο την ενσωμάτωση της Κοινοτικής Οδηγίας 2021/2167/ΕΕ, αναφορικά με τον τρόπο λειτουργίας των servicers (στα Ελληνικά: Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις ή ΕΔΑΔΠ).

Προλογικά, αξίζει να σημειωθεί ότι η Οδηγία προσπαθεί να ρυθμίσει ενιαία, σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, τον τρόπο λειτουργίας των servicers, ώστε να προάγεται η διαφάνεια, η δίκαιη αντιμετώπιση και η πλήρης και άμεση ενημέρωση των δανειοληπτών εκ μέρους των διαχειριστών. Μάλιστα, η ενσωματούμενη Οδηγία στο προοίμιό της αναφέρει ότι ήρθε η ώρα της προστασίας της κύριας κατοικίας, θέλοντας με τον τρόπο αυτό να αναδείξει ξεκάθαρα το διακύβευμα που έθεσε ως πρώτιστη προτεραιότητα ο Ενωσιακός Νομοθέτης.
Εντούτοις, στο άρθρο 5 παρ 5 του υπό ψήφιση νομοσχεδίου ορίζει ότι:
«Στο πλαίσιο της διαχείρισης πιστώσεων, οι ΕΔΑΔΠ δύνανται να διαχειρίζονται τα ακίνητα που αποτελούν ασφάλεια για τις πιστώσεις που διαχειρίζονται και έχουν μεταβιβασθεί στο δικαιούχο της απαίτησης».
Δηλαδή:

1. Η τράπεζα θα μπορεί να μεταβιβάσει ένα δάνειο (ενήμερο ή υπερήμερο, αφού στο νομοσχέδιο προβλέπεται ρητά η δυνατότητα μεταβίβασης και ενήμερων δανείων) σε μια εταιρεία ειδικού σκοπού του εξωτερικού (συνήθως τα λέμε funds).
2. Στη συνέχεια, το fund θα διορίζει έναν διαχειριστή στην Ελλάδα (αυτές τις εταιρείες αποκαλούμε servicers) και,
3. Ξαφνικά, ο servicer θα αποκτά τη διαχείριση των ακινήτων, τα οποία επιβαρύθηκαν με προσημείωση υποθήκης ή υποθήκη, ώστε να ασφαλιστεί το δάνειο που μεταβιβάστηκε.

Τέτοια διάταξη δεν υπάρχει στην Οδηγία.
Αποτελεί αποκλειστική επιλογή του Έλληνα νομοπαρασκευαστή, ο οποίος επέλεξε να δώσει σε έναν servicer τη δυνατότητα διαχείρισης κάθε προσημειωμένου ακινήτου [ενδεικτικές ενέργειες διαχείρισης: Προετοιμασία του ακινήτου για εκμετάλλευση, εκτίμηση του ακινήτου, είτε πρόκειται για την εμπορική αξία του (Market value) ή την μισθωτική αξία του (Rent value), προώθηση ακινήτου μέσα από την λεπτομερή καταγραφή και παρουσίαση όλων των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του, με τρόπο που θα προσελκύσει έναν μεγάλο αριθμό ενδιαφερομένων, ενοικίαση και διαχείριση του ακινήτου] ανεξαρτήτως εάν το δάνειο είναι ενήμερο ή υπερήμερο και πάντως, τελώντας σε προφανώς αντίθετη δικαιοπολιτική στόχευση σε σχέση με τον διακηρυγμένο στόχο για την προστασία της κύριας κατοικίας, που τίθεται στο προοίμιο της Οδηγίας και στοχεύοντας στην υπονόμευση της προστασίας της κύριας κατοικίας.
Με τον τρόπο αυτό μπορεί να χαθεί εν τοις πράγμασι η επικαρπία κάθε προσημειωμένου ακινήτου, χωρίς καν να χρειάζεται η προηγούμενη έκδοση δικαστικής απόφασης και χωρίς να τηρείται οποιαδήποτε από τις προϋποθέσεις που τάσσει ο Νόμος (1034, 1035 ΚΠολΔ).
Πρόκειται για σκανδαλώδη διάταξη, η οποία θεσπίζει τη δυνατότητα της επί της ουσίας αναγκαστικής διαχείρισης των προσημειωμένων ακινήτων από τους ανομιμοποίητους προς τούτο servicers, οι οποίοι αν και δεν είναι επικαρπωτές των ακινήτων, ούτε δικαιούχοι του δικαιώματος διαχείρισης, με τις προϋποθέσεις που τάσσει ο Νόμος (δηλαδή, έκδοση δικαστικής απόφασης, ύπαρξη εκτελεστού τίτλου, επίδοση επιταγής προς εκτέλεση) καταλήγουν να αποκτούν μια πρωτοφανή δυνατότητα διαχείρισης των προσημειωμένων ακινήτων, με βάση μια σύμβαση που συνήψαν με το δικαιούχο της απαίτησης fund!
Ο νομικός κόσμος αναγκάστηκε εν τοις πράγμασι να εξοικειωθεί με τα νομοθετικά γονατογραφήματα της μνημονιακής περιόδου, πλην όμως, εν προκειμένω, ο Έλληνας νομοπαρασκευαστής νομοθετεί δίχως τη μέγγενη των μνημονίων. Παρά ταύτα, φέρνει προς ψήφιση μια διάταξη εξόχως προβληματική, ακόμα και ελεγχόμενη ως αντισυνταγματική, η οποία, όμως, δείχνει πόσο εύστοχος ήταν ο Φρεντερίκ Μπαστιά, όταν έλεγε ότι «Όταν το πλιάτσικο γίνεται τρόπος ζωής για οργανωμένες ομάδες συμφερόντων μέσα σε μια κοινωνία, τότε με τον καιρό, αυτές θα φτιάξουν ένα νομικό σύστημα που θα τις δικαιώνει και ένα ηθικό σύστημα που θα τις αξιώνει».

Μάριος Μαρινάκος - Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, MSc Law and Economics, Διαπιστευμένος Διαμεσολαβητής Υπουργείου Δικαιoσύνης
Πηγή: tvxs.gr