Εξίσωση εμπορικών και αντικειμενικών αξιών: Διαστρεβλώσεις και πραγματικότητα

Η διαδικασία για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών ακινήτων και την εξίσωσή τους με τις εμπορικές, με την οποία θα προκύψουν οι νέες τιμές ζώνης, βρίσκεται στο τελικό της στάδιο.

Βάσει των νέων τιμών ζώνης θα αναπροσαρμοστούν οι φόροι που αφορούν την ακίνητη περιουσία, μεταξύ αυτών και ο ΕΝΦΙΑ. Η διαδικασία αναμένεται να ολοκληρωθεί μέχρι τέλος Μαρτίου, όπως αναφέρεται στην επικαιροποιημένη συμφωνία με τους θεσμούς και επιβεβαιώνουν κύκλοι του Υπουργείου Οικονομικών. Οι νέες τιμές ζώνης θα έχουν αναδρομική ισχύ από την πρώτη μέρα του έτους και, μόνο για φέτος, θα προκύψουν από κατ'εξαίρεση διαδικασία. 

Με πρόσκληση ενδιαφέροντος το Υπουργείο Οικονομικών κάλεσε τους πιστοποιημένους εκτιμητές του Υπουργείου, να καταθέσουν τις εκτιμήσεις τους για τις περίπου 10.000 ζώνες πανελλαδικά. Η απόφαση για το διορισμό τους αναμένεται να αναρτηθεί στη Διαύγεια στις αρχές της επόμενης βδομάδας. Από την ημέρα της ανάρτησης, οι εκτιμητές θα έχουν στη διάθεση τους είκοσι ημερολογιακές μέρες για να καταθέσουν τις εκτιμήσεις τους σε βάση δεδομένων που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών. Οι εκτιμητές είναι υποχρεωμένοι να καταθέσουν εκτιμήσεις για το σύνολο των ζωνών που τους έχουν ανατεθεί, ώστε να λάβουν την αμοιβή που αντιστοιχεί σε αυτές. Σύμφωνα με πληροφορίες, το σύνολο των τιμών ζώνης θα καλυφθεί από τουλάχιστον δύο εκτιμητές, με το 63% των ζωνών να έχει τρεις εκτιμητές και τα μεγάλα αστικά κέντρα να έχουν τον μέγιστο δυνατό αριθμό των τεσσάρων εκτιμητών.

Στόχος είναι να εξισωθούν οι αντικειμενικές αξίες με τις εμπορικές, εγχείρημα εξαιρετικά δύσκολο σε μια αγορά εν μέσω οικονομικής κρίσης, έτσι ώστε να θεσμοθετηθούν οι σωστές τιμές για να ομαλοποιηθεί η αγορά ακινήτων. Η δυσκολία του όλου εγχειρήματος, διαπιστώθηκε και στις τελευετάιες συναντήσεις με τους θεσμούς, με αποτέλεσμα να συμφωνηθεί παράταση στο έργο παράδοσης για το τέλος Αυγούστου. Σύμφωνα με τον Νόμο 4336/2015, η αρχική ημερομηνία παράδοσης του έργου, είχε οριστεί για το τέλος του 2016. Πέρα από την εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές, το υπουργείο θα δημιουργήσει την τεχνική υποδομή ώστε όταν η αγορά ομαλοποιηθεί και υπάρχει επαρκής αριθμός συναλλαγών και στοιχείων, να μπορούν να υπολογίζονται οι τιμές των αντικειμενικών αξιών συνεχώς σε πραγματικό χρόνο και όχι με καθυστέρηση πολλών ετών όπως γινόταν μέχρι σήμερα. Θυμίζουμε πως οι τιμές ζώνης που ισχύουν σήμερα, οφείλονται σε Υπουργική Απόφαση που είχε υπογραφεί από τον τέως Αναπληρωτή Υπουργό Οικονομικών, Τ. Αλεξιάδη, ο οποίος προχώρησε σε αναπροσαρμογή τους, που όφειλε να είχε γίνει πριν από δέκα χρόνια και δεν είχε γίνει ποτέ.

Όπως  δήλωσε πρόσφατα η υφυπουργός Οικονομικών Κατερίνα Παπανάτσιου, μόνο για φέτος ο υπολογισμός θα γίνει από πιστοποιημένους εκτιμητές του υπουργείου Οικονομικών και αυτό διότι σε πολλές περιοχές δεν υπάρχουν αγοραπωλησίες ακινήτων ή μισθώματα ή μεταβιβάσεις, για να ληφθούν υπόψη οι πραγματικές τιμές της αγοράς.
Η διαδικασία εκτίμησης των νέων τιμών ζώνης

Οι τιμές που θα προτείνουν οι εκτιμητές θα κατατεθούν σε μια ενιαία βάση όπου στη συνέχεια θα γίνει σύγκριση με τις ισχύουσες τιμές ζώης. Η σχετική νομοθετική διάταξη, που τροποποίησε το Άρθρο 49 περί αντικειμενικών αξιών, δίνει τη δυνατότητα στο Υπουργείο να συλλέξει πληροφορίες και από φορείς του ιδιωτικού τομέα αλλά και πιστωτικά ιδρύματα, με σκοπό τη βελτιστοποίηση των εκτιμήσεων. Σε περίπτωη που οι εκτιμήσεις μεταξύ των εκτιμητών και των υπόλοιπων φορέων, παρουσιάσει μεγάλη διαφορά, τότε την τελική απόφαση για την τιμή θα την λάβει μια δευτεροβάθμια επιτροπή, έτσι ώστε να ενισχυθεί περαιτέρω η αξιοπιστία και η εγκυρότητα της διαδικασίας, και θα αποτελείται από Πάρεδρο του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, από μέλος της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων και από τη Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας. Η δευτεροβάθμια επιτροπή θα έχει τη δυαντότητα να καλέι οποιοδήποτε επιστημονικό φορέα (π.χ. ΕΛΣΤΑΤ, ΤΕΕ, ΤτΕ) κρίνει απαραίτητο επικουρικά με το έργο της.

Οδηγίες προς τους εκτιμητές
Οδηγίες προς τους πιστοποιημένους εκτιμητές ακινήτων που έχουν αναλάβει να προσδιορίσουν τις νέες τιμές ζώνης των ακινήτων δίνει η Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας του υπουργείου Οικονομικών.
Πιο συγκεκριμένα, για την υποβοήθηση του έργου τους οι εκτιμητές θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

- Η Τιμή Ζώνης (ΤΖ) ή τιμή εκκίνησης είναι η ενιαία τιμή αφετηρίας την οποία έχει κάθε ακίνητο που βρίσκεται σε αυτήν τη ζώνη. Η Τιμή Ζώνης αναφέρεται στη συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε ένα τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) επιφάνειας, καινούργιας κατοικίας ή διαμερίσματος στον Α' όροφο της οικοδομής με πρόσοψη μόνο σε έναν δρόμο. Δηλαδή, η Τιμή Ζώνης είναι μικτή τιμή αξίας κτίσματος μαζί με την αξία του ποσοστού οικοπέδου που του αναλογεί.

- Η Τιμή Ζώνης που καλούνται να προτείνουν οι εκτιμητές αναφέρεται σύμφωνα με τις διατάξεις σε καινούργιο (μηδενικής παλαιότητας) ακίνητο, ενώ για τα παλαιά ακίνητα απομειώνεται κατά την εφαρμογή του συστήματος η αντικειμενική αξία τους μέχρι ποσοστού 40% για κατοικίες-διαμερίσματα άνω των 26 ετών. Δηλαδή, σε περιοχές ή ζώνες που έχουν παλαιά κτίσματα, η Τιμή Ζώνης που θα προτείνουν θα εφαρμοστεί απομειωμένη έως και 40% για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας.

- Απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή στην κλιμάκωση των Τιμών Ζώνης ώστε να αποδίδονται σωστά οι διαφορές στις αξίες των ακινήτων από ζώνη σε ζώνη και από περιοχή σε περιοχή. Η μέχρι σήμερα εμπειρία από τις διαμαρτυρίες και τις προσφυγές στα αρμόδια δικαστήρια των φορολογουμένων δείχνει ότι αυτό το θέμα είναι μεγάλης σημασίας για την αποκατάσταση του αισθήματος δικαίου.

- Οι προτεινόμενες Τιμές των Ζωνών θα πρέπει να είναι στρογγυλοποιημένες ανά 50 ευρώ για ευχερέστερη διαχείρισή τους.

- Στην εφαρμογή, στην οποία οι εκτιμητές θα κληθούν να εισάγουν τις προτεινόμενες Τιμές Ζώνης, δίπλα στον κάθε Δήμο/Δημ.Ενότητα/Δημ. ή Τοπική Κοινότητα, θα εμφανίζονται οι ζώνες που αντιστοιχούν σε αυτόν και δίπλα σε αυτή η ισχύουσα τιμή τής κάθε ζώνης σύμφωνα με την τελευταία αναπροσαρμογή.
- Η εισήγηση Τιμής Ζώνης θεωρείται επαρκώς τεκμηριωμένη, εφόσον οι εκτιμητές συμπληρώσουν για κάθε ζώνη το έγγραφο-πρότυπο που επισυνάπτεται στην σχετική υπουργική απόφαση που θα εκδοθεί, αφού ολοκληρώσουν την απαραίτητη έρευνα και συγκεντρώσουν τα αντίστοιχα στοιχεία, προκειμένου να τεκμηριώσουν την εισήγησή τους. Δεν προβλέπεται κάποιος δεσμευτικός όρος για το πλήθος ή το είδος των στοιχείων, καθώς θεωρείται δεδομένη από τους πιστοποιημένους εκτιμητές η γνώση του αντικειμένου τους και η δέσμευσή τους από τον Κώδικα Δεοντολογίας.

Για τα επίμαχα ζητήματα της διαδικασίας
Όπως αναφέρουν κύκλοι του υπουργείου Οικονομικών, όλες οι απαραίτητες διαδικασίες (υπουργικές αποφάσεις, πρόσκληση ενδιαφέροντος και διορισμοί) πραγματοποιήθηκαν στο διάστημα 15 ημερών, που αποτελεί εξαιρετικά μικρό χρονικό διάστημα, ειδικά αν το συγκρίνουμε με καταστάσεις και διαδικασίες προηγούμενων ετών. Η διαδικασία αναμένεται να ολοκληρωθεί μέχρι 31/3, όπως αναφέρεται στην επικαιροποιημένη συμφωνία με τους θεσμούς.
Σχετικά με την κριτική που ασκείται από μερίδα εκτιμητών και μεσιτών, στελέχη του υπουργείου αναφέρουν ότι η μεθοδολογία που καλούνται να ακολουθήσουν οι εκτιμητές στο συγκεκριμένο έργο είναι ακριβώς η ίδια που χρησιμοποιούν σε οποιαδήποτε άλλη επαγγελματική δουλειά που αναλαμβάνουν. Σχετικά με το αίτημα για δημιουργία κεντρικού φορέα διαχείρισης και συντονισμού του έργου καθορισμού των αξιών, τα ίδια στελέχη σημειώνουν ότι θα προκαλούσε περιττή γραφειοκρατία που θα καθυστερούσε χωρίς λόγο την διαδικασία. Επιπλέον, η διαδικασία όπως έχει οριστεί μέχρι στιγμής και τις δικλείδες ασφαλείας που έχουν προβλεφθεί, επαρκεί για να διασφαλίσει την εγκυρότητα και την αξιοπιστία του έργου.
Τέλος, οι ισχυρισμοί ότι οι νέες αντικειμενικές αξίες θα επιβαρύνουν περισσότερο “λαϊκές” περιοχές (όπως Κερατσίνι, Πέραμα, Νίκαια) ενώ αντιθέτως θα ελαφρυνθούν περιοχές των βορείων προαστίων (όπως Ψυχικό και Φιλοθέη), αποτελούν ανυπόστατες εκτιμήσεις που δεν βασίζονται σε κάποιο συγκεκριμένο στοιχείο παρά μόνο σε αυτό της καταστροφολογίας και της διαστρέβλωσης.
Σχετικά με τον ΕΝΦΙΑ
Ο στόχος εισπραξιμότητας του ΕΝΦΙΑ για το 2018 παραμένει στα 2,65 δισ. Ευρώ, όσο ακριβώς και ο φετινός, όπως αυτός προκύπτει και από τα εκκαθαριστικά που αναρτήθηκαν στο TAXIS για το 2017.
Για το αν οι νέες τιμές ζώνης θα επηρεάσουν το ύψος του φετινού ΕΝΦΙΑ όπως επίσης και το εάν θα αυξηθούν ή μειωθούν οι φορολογικοί συντελεστές σε περίπτωση που δεν μπορεί αν εισπραχθεί το ποσό των 2,65 δισ., η κ. Παπανάτσιου σε συνέντευξή της στη Εφημερίδα των Συντακτών, δηλώνει ότι θα μπορούμε να έχουμε απάντηση όταν θα υπάρχει η τελική εικόνα, όταν ολοκληρωθεί δηλαδή το έργο της αναθεώρησης των τιμών ζώνης για τις αντικειμενικές αξίες.

Ρεπορτάζ: Βασιλική Γκρέζιου

Πηγή: left.gr